國內消費升級趨勢帶動生鮮零售、連鎖餐飲和冷鏈食品等企業加速擴張。CBRE世邦魏理仕5月19日發布《冷庫投資與選址策略》報告預測，2021-2025年中國內地高標冷庫需求將維持13.5%的復合年均增長，對應需要超過500萬平米的新增高標冷庫。

世邦魏理仕認為，當前國內冷庫市場處于早期發展階段，無論是從冷庫的整體供應量、還是冷庫品質，都不能滿足市場需求。報告顯示，目前高標冷庫在冷庫總體供應中的占比不足1/3，在北上廣深、武漢、 成都、西安這七個重要冷庫市場中，截至2021年底高標冷庫存量約300萬平方米，超過全國總存量1/3，整體出租率高于90%。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示：“中國冷庫市場長期呈現供不應求的狀態，高標冷庫更是市場緊俏。世邦魏理仕《2022年中國區投資者意向調查》顯示，在投資者關注的另類資產中，冷鏈物流排名第二，較2021年投資意向大幅上升12個百分點。隨著‘十四五’冷鏈物流發展規劃及相關政策文件的出臺，冷庫投資迎來了發展良機。”

世邦魏理仕中國區產業地產負責人孫潔表示：“自2020年疫情暴發以來，冷鏈物流的需求得到了井噴式增長。鑒于冷鏈物流設施廣闊的成長空間，冷鏈這一賽道無論是運營平臺或重資產都得到了國內外投資者廣泛的關注。一線城市冷庫租賃需求活躍，推動了出租率和租金水平的持續上升。冷鏈配送的核心樞紐或者二級城市，也逐漸得到了投資人的認可。”

2022年，多地暴發的疫情提升了生鮮電商的使用時間和活躍用戶。根據公開資料顯示，主要生鮮電商3月起DAU同比及環比均大幅上漲。同時，國內部分發達地區已經進入消費升級的加速期，對健康飲食方式和食品質量關注度不斷提升，生鮮食品及冷凍食品的需求將快速增加。

世邦魏理仕根據中國主要農產品產量、周轉率、“十四五”冷鏈發展規劃提出的冷鏈滲透率以及冷鏈下游需求的增速，綜合推算出高標冷庫需求在2021-2025年間將維持13.5%的復合年均增長，對應需要超過500萬平米的新增高標冷庫。

《“十四五”冷鏈物流發展規劃》明確冷鏈物流是中國產業升級和擴大內需進程中的重要基礎設施，提出到2025年初步形成銜接產地銷地、覆蓋城市鄉村、聯通國內國際的冷鏈物流網絡。世邦魏理仕認為，國內冷庫投資將進入重大機遇期，北、上、廣、深等一線城市及其衛星城市是冷庫投資的優先選擇對象，內陸城市中以武漢、成都為代表的核心物流樞紐以及消費規模較大城市，具有較強的增長潛力，也是冷庫投資布局的重要對象。

分類來看，國際門戶市場冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩定的增長空間。建議投資者關注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會，新項目地塊開發和存量項目升級改造并重。

全國性交通樞紐處于冷鏈體系中的關鍵節點，經濟能級和樞紐能力將繼續提升。建議投資者關注樞紐城市內熱門子市場、優質區位的冷庫投資機會。

而區域性經濟重鎮消費規模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯合冷鏈食品企業或進口貿易商共同規劃和開發冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。